Fiscal TPE

Loueur en meublé non professionnel

Des époux qui ont acquis durant leur mariage un bien immobilier pour le louer dans le cadre du régime du loueur meublé non professionnel « Censi-Bouvard » et qui divorcent peuvent rester en indivision et continuer à louer leur bien pour bénéficier de la réduction d'impôt ?

Le ministre des finances rappelle que la réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle, dite « LMNP » ou « Censi-Bouvard », s'applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, au sein de certaines structures limitativement énumérées par la loi (établissements de soins, résidences pour personnes âgées, etc.), un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée à titre non professionnel. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit s'engager à louer le logement meublé pendant une durée minimale de 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence où il se trouve.

Les logements acquis en indivision sont éligibles au dispositif. Dans ce cas, les indivisaires doivent s'engager conjointement à louer le logement meublé pendant une durée minimale de 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. En tout état de cause, la situation constatée au moment de la souscription de l'engagement de location ne doit pas être modifiée avant l'expiration de celui-ci.

Le ministre informe qu'en cas de divorce intervenant après la prise de cet engagement et avant son expiration, l'ex-époux qui, lors de la liquidation de la communauté matrimoniale, se voit attribuer le bien ayant ouvert droit à réduction d'impôt peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit de l'engagement pour la durée de location restant à courir à la date du divorce. S'il ne demande pas cette reprise, la réduction d'impôt précédemment obtenue fait l'objet d'une remise en cause.

Dans le cas où, après le prononcé de leur divorce, les ex-époux maintiendraient en indivision le logement pour lequel ils bénéficient de la réduction d'impôt, ces contribuables sont replacés dans la situation d'une acquisition en indivision. Dès lors que les conditions d'application du dispositif prévues pour les propriétaires indivis sont toujours respectées, le bénéfice de la réduction d'impôt sur le revenu « LMNP » (CGI art. 199 sexvicies) peut être maintenu, pour la fraction de l'engagement de location restant à courir, au profit des ex-époux ayant souscrit cet engagement au cours de leur mariage et qui poursuivent après leur divorce la détention du bien concerné en indivision.

Et le ministre précise que les dispositions de l'article 1873-3 du code civil prévoient que l'indivision conventionnelle ne peut être valablement conclue que pour une durée maximum de 5 ans (éventuellement renouvelable par décision expresse des parties) ou pour une durée indéterminée. Dès lors, dans l'hypothèse du maintien du bénéfice de l'avantage fiscal dans le cadre d'une convention d'indivision, il convient que la convention d'indivision conclue soit d'une durée de 5 ans renouvelable ou d'une durée indéterminée, cela afin d'éviter tout risque d'annulation de cette convention et, par suite, de remise en cause de leur engagement de location (BOFiP-IR-RICI-220-20-§ 20-18/12/2013). Cela vaut également pour le bénéfice de la réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif « Scellier » (BOFiP-IR-RICI-230-20-10-§ 100-18/12/2013).

réponse ministérielle, Génisson, n° 08097, JO Sénat du 23 avril 2015